Как происходит оценка квартиры для ипотеки

Подготавливая материал для очередной статьи на тему ипотечного кредитования, мы обнаружили множество неточностей и заблуждений относительно оценки квартиры (или любой другой недвижимости) для получения ипотеки. Каких только мнений на этот счет нет в Интернете! Поэтому мы собрали самые популярные вопросы касающиеся оценки объекта недвижимости и постарались ответить на них максимально аргументировано.

Что представляет собой независимая оценка квартиры для ипотеки?

Оценка - это аргументированное предположение о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Предметом оценки могут выступать вещи, движимое и недвижимое имущество, долги, права собственности, услуги, информация и пр. Соответственно, если речь идет о жилищном кредитовании, оценка квартиры - аргументирование предположение о рыночной стоимости объекта недвижимости, которое будет выступать залогом по кредиту.

В пункте 3 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке" (№102-ФЗ от 16.07.98г.) сказано, что оценка проводится по общему согласию сторон сделки (заемщика и кредитора) и в соответствии с законодательством РФ. Оплачивает оценку заемщик из собственных средств.

Обязательно ли проводить оценку недвижимости при оформлении ипотечного кредита?

Да, обязательно. Это следует из требований пункта 1 статьи 9 закона "Об ипотеке": договор об ипотеке должен в обязательном порядке содержать оценку предмета ипотеки. Требование об обязательной оценке недвижимости при ипотечной сделке содержится также в статье 8 закона "Об оценочной деятельности в РФ" ( ФЗ №135 от 29.07.98г.).

Таким образом, избежать процедуры оценки заемщику, желающему получить целевой жилищный кредит, не удастся ни при каких обстоятельствах.

Как выбрать оценочную компанию?

Согласно статье 4 ФЗ "Об оценочной деятельности" оценщик, действующий от собственного лица или от лица оценочной компании, должен:

• быть членом СРО оценщиков;
• застраховать свою ответственность на срок не менее 1 года и регулярно вносить взносы в компенсационный фонд СРО;

Помимо вышеперечисленных требований, при выборе оценочной компании следует опираться на ее деловую репутацию, срок существования на рынке, отзывы клиентов.

В случае с компаниями-оценщиками соотношение "цена-качество" не всегда четко прослеживается, поэтому более дорогая компания не обязательно окажется лучшей. Лучше всего при личном визите к оценщику попросить для ознакомления типовые формы договоров на проведение оценки и отчетов об оценке, а затем проверить их на соответствие требованиям статей 10 и 11 ФЗ "Об оценочной деятельности".

Вправе ли банк потребовать от заемщика обращаться только к аккредитованным оценщикам?

Нет, не вправе. Отсутствие аккредитации - не достаточная причина для отказа заемщику в принятии отчета об оценке. В противном случае банк нарушает положения статьи 11 ФЗ "О защите конкуренции" ( №135-ФЗ от 26.07.98г.).

Также оценщиком по ипотечным сделкам не может выступать ЮЛ или самостоятельный оценщик находящийся в родстве или иным образом связанный с одной из сторон сделки. Требование о независимости оценщика от заказчика (заемщика по кредиту) и третьих лиц исходит из положений статьи 16 Федерального закона №135.

Вместе с тем, по закону аккредитованный - совсем не означает зависимый. Необходимость аккредитации оценочной компании в банке подчеркивается и поощряется АРБ (Ассоциацией российских банков) в "Рекомендациях по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества" от 06.05.09г., которые, надо сказать, согласованы с ФАС.

Нет ничего страшного и ужасного в том, что у банка есть оценщики-партнеры, и что банк рекомендует пользоваться именно их услугами. Дело не в том, что "все куплено" и вас старательно хотят обмануть. Для банка аккредитация - это предварительная проверка надежности, а вовсе не попытка нажиться на заемщиках!

Впрочем, если банк настаивает на обращении именно к его партнеру и отказывается принимать отчет не аккредитованного им оценщика, потребуйте у него зафиксировать отказ письменно. В этом отказе банк должен будет указать причины, по которым данный отчет не может быть принят. Далее вы можете действовать следующим образом:

• Если требования объективны, следует либо обратиться в оценочную компанию с целью устранения найденных недочетов, либо (если оценочная компания отказывается переделывать отчет) к эксперту СРО оценщиков для проведения им экспертизы отчета (ст. 17.1 ФЗ "Об оценочной деятельности).
• Если требования банка не объективны, вы вправе обратиться в суд для разрешения вашего спора (на основании ст.13 ФЗ "Об оценочной деятельности"). В таком случае, суд может посчитать действия банка не правомерными и обязать его принять отчет.

Какие документы нужны для проведения оценки квартиры для ипотеки и сколько это стоит?

Не важно - для Сбербанка вы обираетесь проводить оценку или для ВТБ 24. перечень необходимых для проведения оценки документов будет различаться незначительно. Обычно это:

• паспорт заказчика оценки (если собственников несколько, то паспорта всех собственников)
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый или технический паспорт из БТИ;
• характеристика жилого помещения, она же - форма №7 (не нужна, если предоставляется тех.паспорт на помещение).

Средняя цена оценки квартиры для оформления ипотеки варьируется от 3 000 руб. до 6 000 руб.