Помещение для бизнеса в кредит: за и против

Одним из важных условий организации коммерческого предприятия является наличие помещения — для регистрации юридического адреса, расположения офисов, производства, складов и других целей. Конечно, всегда можно арендовать подходящий объект недвижимости, но это связано с определенными рисками, т.к. владельцем является стороннее лицо.

Гораздо надежнее приобретение своего собственного помещения, которое, в свою очередь, можно будет и сдавать в аренду. Но покупка недвижимости требует достаточно крупных вложений, которые не всегда имеются в наличии. В этом случае предпринимателю будет интересна коммерческая ипотека — возможность постепенной оплаты купленного объекта.

Основные черты кредитования

Бизнес-ипотека распространена в мире, но в России только начинает развиваться. Кредиты этого типа выдаются только для приобретения коммерческой (нежилой) недвижимости — складов, офисов и т.д. При этом в качестве залога может выступать только помещение, уже находящееся в собственности. В отличие от кредитования жилых объектов, данная ипотека способствует бизнес-деятельности, т.е. получению дохода, поэтому коммерческие банки устанавливают менее лояльные условия ее выдачи.

• Относительно высокие процентные ставки — примерно от 12% (Сбербанк выдает коммерческую ипотеку под более чем 18% годовых, но допускает его досрочное погашение)
• Короткий период погашения задолженности — максимум 12 лет (а чаще всего 5). И ВТБ, и Сбербанк предлагают коммерческую ипотеку на срок до 10 лет.
• В качестве первоначального взноса необходимо оплатить от 20% стоимости объекта, например, при оформлении «Бизнес-ипотеки» в ВТБ 24.

Помимо подробных условий, на сайтах многих банков предусмотрен калькулятор для расчета индивидуальной коммерческой ипотеки: в зависимости от суммы необходимых средств и срока погашения займа рассчитывается процентная ставка и размер ежемесячного платежа. При рассмотрении заявки на кредит банк может учитывать доход предприятия-заемщика и его стаж деятельности. В некоторых случаях предусматривается предоставление коммерческой ипотеки без первоначального взноса — обычно при наличии дополнительного залога.

Особенности залога

В силу новизны данного банковского продукта не достаточно проработана пока и его законодательная основа. Данная ипотека может быть предоставлена только под залог уже имеющейся коммерческой недвижимости. Т.е. если сделка на покупку квартиры часто заключается параллельно с получением кредита, и жилой объект уже может использоваться в качестве залога, то в данном случае заемщик может оформить закладную только на помещение в своей собственности.

Поэтому на данный момент коммерческая ипотека доступна прежде всего для крупных юридических лиц, которые уже располагают какой-либо недвижимостью для залога. В то же время для приобретения или строительства новой недвижимости они имеют возможность получить и обычный кредит. А вот для физических лиц (ИП), которые планируют покупку своего помещения впервые, коммерческая ипотека более актуальна, но менее доступна.

Способы оформления займа

1. Самым простым вариантом является предоставление в качестве залога какой-либо другой нежилой недвижимости.
2. Заключение предварительной сделки и частичная оплата. Согласно договора покупатель оплачивает часть стоимости приобретаемого помещения, используя собственные средства. Банк же, в свою очередь, обязуется внести остальную оплату при оформлении на него закладной на данную недвижимость. После этого регистрируется переоформление прав собственности на покупателя, при этом с продавцом происходит окончательный расчет.
3. При заключении сделки купли-продажи покупатель оплачивает часть стоимости объекта и предоставляет гарантию банка. Как только он становится собственником коммерческой недвижимости, он может ее использовать как залог и таким образом получает на нее ипотеку. Этот вариант требует больше времени и является более сложным.
4. «Выкуп ЮЛ». Продаваемая недвижимость оформляется на отдельное юридическое лицо, и затем покупатель, получив заем от кредитной организации, выплачивает его, выкупая акции этого предприятия.

Таким образом, на сегодняшний день существует ряд сложностей, связанных с покупкой недвижимости для бизнеса с помощью ипотеки. Далеко не все банки оказывают данную услугу физическим лицам. Кроме того, при отсутствии в собственности других помещений, которые могут выступать в качестве залога, нужно использовать более сложные схемы. В то же время некоторые банки ориентируются именно на ИП и малые предприятия, предлагая специальные условия ипотеки, например, «Бизнес-недвижимость» Сбербанка.

Также при нехватке собственных средств на приобретение коммерческого помещения можно воспользоваться лизингом. Тогда кредит выдается соответствующей организацией, которая продолжает оставаться владельцем недвижимости до полного погашения долга. Преимуществом является большая доступность и четкая законодательная база, но есть и риски, связанные с возможным банкротством лизингового кооператива.

Начинающие предприниматели могут столкнуться и со сложностью подтвердить наличие достаточного дохода. Хотя приобретаемая недвижимость становится и орудием заработка — даже если владелец не будет ею пользоваться сам, она может сдаваться в аренду, гарантируя платежеспособность заемщика перед банком. Так или иначе, бизнес-ипотека уже имеет своих клиентов и со временем, конечно, будет развиваться и становиться более доступной.