ФЗ "Об ипотеке" (залоге имущества) - обзор основных понятий

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят с целью урегулирования правовых отношений между кредитором и заемщиком. До этого возникало очень много спорных ситуаций, методика решения которых не была разработана. Поэтому судебные заседания могли длиться годами и не приносить никаких результатов.

Закон совершенствуется год за годом

Резкое подорожание недвижимости на рынке жилья привело к тому, что население стало чаще оформлять ипотечные кредиты, так как купить жилье за собственные сбережения стало невозможно. Рост интереса граждан к сектору жилищных займов побудил правительство к принятию соответствующей законодательной базы, которая помогла бы навсегда забыть о спорах, а все заинтересованные стороны получили бы равные права. Такой закон был принят в 1998 году.

Первая редакция ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержала множество недостатков. Это и неудивительно, учитывая, что разрабатывалась база практически с нуля, так как в советской банковской сфере понятие ипотеки отсутствовало. Поэтому принятый документ, как говорят в народе, был «сырым», с большим количеством недоработок. И в итоге его появление спровоцировало еще больше спорных ситуаций, найти выход из которых было чрезвычайно сложно.

Виной тому были нечеткие формулировки, позволяющие трактовать статью и в одну, и в другую сторону, в зависимости от ситуации. Для фиксации и исправления всех недостатков была создана специальная государственная комиссия. По результатам ее работы в закон постоянно вносились соответствующие поправки, которые помогали улучшить его, сделать более понятным для судебных органов. Эта работа не прекращена и по сей день, так что очередные исправления были разработаны и одобрены в 2014 году. Всего за время существования документа в него было внесено 27 поправок, причем часто принималось по несколько изменений одновременно.

Краткий обзор ФЗ "Об ипотеке"

Физически закон «Об ипотеке» представляет собой довольно толстую книжку, разбитую на 14 глав. В каждой главе содержится определенное количество статей. Разделение осуществлялось по принципу регулирования определенного аспекта ипотечных договоров. Наиболее важными разделами являются ответственность сторон в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий кредитования.

Именно этот пункт чаще всего становится объектом споров и разбирательств. Виноватая сторона практически никогда не признает своей вины, стараясь переложить ответственность на других. Поэтому на судебных заседаниях государственным служащим необходимо до мелочей выяснить, кто же действительно пострадал, а кто должен за это ответить. А сделать это будет гораздо проще, если все права и обязанности сторон будут четко прописаны в ипотечном договоре. Причем законом урегулировано, какие пункты должны обязательно войти в документ, а каких там, наоборот, быть не может.

Наличие подписей клиента и заемщика означает, что все участники сделки согласны с написанным в договоре. Если кто-то не прочитал документ и сразу поставил свою подпись, то это вовсе не означает, что он имеет право позже отказаться от своего согласия с прописанными пунктами. Поэтому каждый юрист постоянно повторяет своим клиентам, чтобы они внимательно читали каждый договор, который подписывают. Прочесть необходимо все до последней строчки, в том числе и сноски внизу страницы мелким шрифтом.

Что подразумевает собой понятие "залог имущества"?

Также важной является статья ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая собственно и регулирует юридическую сущность залогового имущества на время существования кредитных отношений. Многие люди думают, что пока они не выплатят свой долг, их имуществом в полной мере может распоряжаться банк. Но это совсем не так.

На время нахождения в залоге ценности не переходят во владение финансового учреждения. Они просто не могут быть проданы, обменяны или подарены их владельцем другому лицу. Но в остальном ограничений по их использованию не существует. Например, если в залоге находится автомобиль, то его владелец может спокойно продолжать на нем ездить.

В некоторых случаях по условиям договора допускается, что имущество может быть изъято из объектов залога при условии его замены на другую ценность с эквивалентной стоимостью. После полного закрытия долговых обязательств с имущества снимаются все действующие ограничения, и хозяин может делать с ним что угодно. Нельзя сказать, что остальные статьи неважны.

Любое положение нормативно-правового акта несет определенную функцию. Поэтому каждая строчка закона играет значимую роль в формировании общих принципов ипотечно-кредитных отношений. Проблема состоит в том, что очень мало наших соотечественников юридически подкованы и могут заметить в договоре, что какой-либо из пунктов является незаконным. Поэтому часто не совсем честные финансовые учреждения вносят в договоры мошеннические пункты, которые в случае невозможности выполнения клиентом свои долговых обязательств поставят его на грань финансовой катастрофы.

А отстаивать свои права в суде, почему-то готов далеко не каждый россиянин. Хотя при проведении судебных разбирательств факт мошенничества был бы сразу выявлен, и виновные понесли бы суровое наказание. Так что государству стоит поработать над юридическим образованием населения, чтобы граждане не давали нечистым на руку дельцам так просто и безнаказанно себя обманывать.