Продажа квартиры и уплата подоходного налога

Новый год еще только наступил, а изменения в налоговом законодательстве уже подоспели и не дают возможности зазеваться. С начала года подоходный налог с продажи квартиры начисляется по новым правилам.

Чтобы ничего не упустить и заплатить НДФЛ правильно, читайте наш обзор.

Так было раньше

Еще совсем недавно, в 2015 году, подоходный налог с продажи квартиры, частного дома, дачи или иного жилого, некоммерческого недвижимого имущества уплачивался следующим образом:

• •    если недвижимость пробыла в собственности продавца больше 36 месяцев, сделка по ее реализации налогом не облагалась;
• если меньше - то с суммы сделки взимался 13% налог.

При этом срок 36 месяцев распространялся на любое собственное жилье, вне зависимости от того, каким именно образом оно попало в собственность плательщика. Сумма продажи квартиры также могла быть любой, и это никак не влияло на размер уплачиваемого подоходного налога.

Например, продали вы свою недавно купленную квартиру за 1 500 000 рублей, получили вычет, заплатили 13% с 500 тысяч рублей (500 000 * 13% = 65 000руб.) и можете жить спокойно.

С 01.01.16 г. в Налоговом Кодексе РФ появилась статья 217.1, которая внесла определенные коррективы относительно уплаты НДФЛ с реализуемой недвижимости. Что же изменилось?

НДФЛ с продажи по-новому

В 2016 году сделки купли продажи квартир или иной жилой недвижимости будут облагаться подоходным налогом по следующим правилам (ФЗ №382 от 29.11.14 г.):

• •    НДФЛ не будет взиматься со сделок по продаже жилой недвижимости, срок владения которой составил больше пяти лет.
• •    НДФЛ не уплачивается c объектов недвижимости, которые находились в собственности больше 36 месяцев и были унаследованы или подарены плательщику близкими родственниками, были приватизированы им, были переданы ему по договору пожизненного содержания;
• •    Если для реализуемого объекта жилой недвижимости на начало года была установлена кадастровая стоимость, то размер налоговой базы по НДФЛ (до применения вычетов) не может быть меньше 70% от этой стоимости.

Поясним на примерах.

Если вы купили квартиру на кровно заработанные деньги, а через три с половиной года захотите продать ее, то с вас по новым правилам возьмут НДФЛ. Зато если вам эту же квартиру отпишет по наследству дедушка, то налог платить уже будет не надо.

Или еще вот. Скажем, продали вы дом за 2 500 000 руб. С начала года уполномоченный орган власти определил для него кадастровую стоимость = 4 000 000 руб. Получилось, что налоговая база у вас составила 62,5% (4 000 000 руб./ 2 500 000 руб. *100% = 62,5%) от предустановленной кадастровой стоимости.

Это меньше определенного законом минимума, поэтому по новым правилам налог вы будете платить не с 2 500 000 руб., а с 2 800 000 (70% * 4 000 000 руб. = 2 800 000 руб.).

Важно:

• изменения в порядке уплаты подоходного налога с продажи коснутся только тех квартир, домов и прочих жилых объектов, которые были приобретены в собственность после 01.01.16г.
• органы власти субъектов Федерации уполномочены послаблять по своему усмотрению перечисленные в ст. 217.1 НК РФ требования с учетом региональных особенностей.

Осталось прежним

Не все изменилось в 2016 году. Подоходный налог с продажи по-прежнему уплачивается по истечении календарного года. Физические лица самостоятельно вычисляют размер налога к уплате и указывают его в ежегодной налоговой декларации.

Для того, чтобы рассчитать, какой подоходный налог надо заплатить с продажи квартиры, необходимо фактическую сумму сделки, указанную в договоре, уменьшить на сумму всех причитающихся продавцу вычетов, а затем умножить ее на соответствующую ставку:

(Сумма сделки - Сумма вычетов)*13% = НДФЛ к уплате

При продаже жилой недвижимой собственности плательщик НДФЛ может уменьшить фактическую сумму сделки на один миллион рублей, либо на сумму всех документально подтвержденных затрат по приобретению такой недвижимости в собственность. При этом у плательщика есть два варианта:

• либо указать сумму к вычету при составлении налоговой декларации по НДФЛ;
• либо сделать возврат уже уплаченного подоходного налога с продажи квартиры в течение 36 месяцев с момента совершения сделки.

Не стоит забывать, что для подоходного налога при продаже квартиры не действует правило переноса вычетов на предыдущие периоды, установленное для пенсионеров. Если сумма сделки меньше суммы к вычету, то налоговая база просто принимается равной нулю. Неиспользованный остаток вычета никуда не переносится и не сохраняется.

Помните: налоговая декларация заполняется по всем полученным за год доходам, а не по каждому основанию в отдельности. Если продажа недвижимости - единственное событие, принесшее вам доход (за исключением заработной платы), в декларации указывается только фактическая сумма сделки.

Но если в течение года помимо продажи квартиры вы получали дивиденды, призы, осуществляли операции с ценными бумагами, продавали и покапали иное имущество, все эти события должны найти свое отражение  в декларации.

Подавать декларацию по НДФЛ с продажи нужно до 30.04. года, последовавшего за годом совершения сделки. К декларации прилагаются документы, удостоверяющие:

• факт продажи и перехода права собственности (договора, акты приема-передачи);
• период владения недвижимостью;
• фактическую сумму сделки.

Чтобы подтвердить срок владения недвижимостью, к декларации можно приложить завещание, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи имущества с пожизненным содержанием, договор приобретения недвижимости, выписку из реестра о регистрации прав собственности, судебное решение о передаче права собственности и пр. Если вместо вычета, налоговая база уменьшается на фактические затраты на покупку имущества, то для их подтверждения также прилагаются платежные и расчетно-кассовые документы.

Не забудьте после передачи бумаг в фискальный орган, оплатить НДФЛ. Это необходимо будет сделать до 15 июля.