Основные правила и условия досрочного погашения ипотеки

Ипотека - это, как правило, очень долго и очень затратно. Итоговая переплата по жилищным кредитам нередко оказывается даже выше, чем сумма, взятая первоначально. Прибавьте к этому ежегодные обязательные страховые платежи, а также индексацию процентных ставок... Немудрено, что большинство людей всеми силами стараются погасить ипотеку как можно скорее.

Еще несколько лет назад сделать это было весьма проблематично. Во всех банках действовали моратории на внесение дополнительных, не предусмотренных графиком, платежей в счет погашения долга. Это были и временные ограничения, и штрафные санкции, и дополнительные комиссии.

На сегодняшний день, любой заемщик может без всяких штрафов и комиссий направить определенную денежную сумму на погашение задолженности по кредиту. Если такая сумма равна остатку ссудной задолженности,  речь идет о полном досрочном погашении ипотеки. Если же вносимая в качестве платежа сумма меньше остатка ссудной задолженности, такой платеж будет считаться частичным досрочным погашением ипотеки. Обратите внимание: вносимая сумма идет только на погашение основного долга по жилищному кредиту и не может учитываться в счет уплаты будущих процентов по кредиту.

Правила внесения досрочных платежей

Условия внесения досрочных платежей по ипотечным кредитам в целом схожи и в Сбербанке, и в ВТБ 24, и в Газпромбанка и в большинстве коммерческих банков страны. Отличия если и есть, то они минимальны.

Основанием для зачисления денежных средств в счет погашения действующей ссудной задолженности является письменное заявление заемщика. Такое заявление в обязательном порядке должно содержать следующие реквизиты и сведения:

• Полные паспортные данные заемщика (ФИО, адрес, серия и номер паспорта, кем и когда выдан);
• Номер кредитного договора и дата его подписания;
• Сумма платежа, направляемого на погашение ссудной задолженности;
• Дата платежа;
• Цель (полное или частичное погашение);
• Способ пересчета графика платежей (при частичном погашении): пересчет срока или пересчет ежемесячного платежа;
• Номер банковского счета или номер банковской карты, с которой будет производиться списание денежных средств;

Прочие условия, например, сроки подачи и рассмотрения такого заявления, определяются каждым банком индивидуально.

О полном погашении действующего жилищного кредита заемщик обязан уведомить банк не менее, чем за 30 дней до внесения такого платежа. Раньше требовалось также получить согласие банка, однако с 01.11.11 г. данное условие больше не применяется.

Для чего банку нужны 30 дней?

Это только на первый взгляд кажется, что для банка хорошо, если ему вернут деньги раньше срока. На самом деле выдавая вам ипотечный кредит, банк рассчитывал заработать на вас определенную сумму денег и ему совсем не хочется эту сумму терять. Более того, если вы просто возьмете и погасите кредит без предупреждения, банк может понести значительные убытки. Чтобы этого не происходило, закон (Гражданский Кодекс РФ) предоставляет банку 30 дней, в течение которых он может заново спланировать будущие денежные потоки.

Способы перерасчета при частичном погашении долга

В большинстве случав уведомлять банк о частичном возврате суммы основного долга не требуется, хотя по закону кредитор имеет право такое уведомление потребовать.

При частичном погашении ипотеки раньше срока банк в обязательном порядке производит перерасчет остатка основного долга и графика платежей по нему. Заемщик при внесении средств может выбрать один из способов такого перерасчета:

• уменьшение срока ипотеки;
• уменьшение величины месячного платежа.

Что это значит?

В первом случае величина ежемесячного платежа остается неизменным, а вот срок ипотеки сокращается пропорционально внесенному платежу. Во втором варианте соответственно все происходит наоборот.

Логично возникает следующий вопрос: какой порядок погашения ипотеки более выгоден?

Считаем и показываем

Рассмотрим обе схемы на примере. Предположим, вы взяли 2 млн. руб. под 14% годовых на 36 месяцев, то есть на 3 года. Для расчетов воспользуемся двумя калькуляторами: кредитным и частичного досрочного погашения ипотеки.

Кредитный калькулятор определил, что за 3 года обычная переплата по кредиту составит 460 783 руб. Предположим, что через 12 и 24 месяца мы будем дополнительно вносить по 200 000 руб. При пересчета графика в сторону уменьшения ежемесячного платежа суммарная переплата по кредиту составит 409 632 руб. В свою очередь при перерасчете графика на уменьшение срока кредитования получаем переплату 383 695 руб. Срок кредитования при этом сократится на полгода.

В целом, если вы собираетесь время от времени вносить дополнительные платежи в счет погашения задолженности уменьшать при этом срок ипотеки, конечно, будет выгоднее, чем пересчитывать величину ежемесячного платежа. Но не всегда.

• Если вы готовы (и банк не возражает) регулярно (ежемесячных, ежеквартальных) платить больше...
• или
• Если вы не уверены в собственном финансовом положении и боитесь, что в какой-то момент не сможете платить по кредиту столько же сколько сейчас...
• или
• Если вы хотите улучшить свой достаток...

во всех этих случаях более выгодным для вас окажется именно вариант уменьшения ежемесячного платежа.

Еще один вопрос, который часто задают заемщики: когда лучше погашать ипотеку досрочно?

Если у вас установлены аннуитетные платежи по кредиту, то время можно выбирать произвольно. А вот если по ипотеке банк взимает дифференцированные платежи, то согласно отзывам плательщиков раньше срока погашать ипотеку лучше в первые месяцы, когда по кредиту начисляются самые высокие проценты.